Diese werden nun in der neuen Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt. Diese tritt am 01. Juli 2010 in Kraft und bezieht u. a. neue für den Grundstücksverkehr wichtige Aspekte, wie z. B. städtebauliche Umstände mit ein. Spekulative Annahmen, wie sie z. B. zu Zeiten der Immobilienkrise durchgeführt wurden, sind jetzt ausgeschlossen.

Konkret heißt das:  Auswertungen, die als Grundlage für Kauf oder Verkauf, sowie Beleihungen und Zwangsversteigerungen von Gebäuden und Grundstücken dienen, müssen solide und nachvollziehbar ermittelt werden.

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Bildquelle: Rainer Sturm, Pixelio

Allein die Aufnahme so genannter „angehängter Stundenlohnarbeiten“ genügt sicher nicht, um unabhängig von einer konkreten Beauftragung beliebige Leistungen auf Regie abrechnen zu können. Ausschreibungstechnisch handelt es sich um Eventualpositionen, die im Falle ihres tatsächlichen Anfalls auf Stundenlohnbasis vergütet werden sollen.

Ungeachtet dessen können natürlich die Vertragsparteien, was allerdings eine klare und eindeutige Vereinbarung voraussetzt, auch Abrechnung auf Regiebasis vereinbaren. § 2 Nr. 2 VOB/B erwähnt diese Berechungsart ausdrücklich.

Üblicherweise werden bestimmte Sätze für Stundenlohnarbeiten und Material festegelegt. Mangels klarer anderweitiger Regelung können daneben Kosten für Geräte und Fracht nicht gesondert ersetzt verlangt werden. Dies gilt auch hinsichlich des Zeitaufwands für An- und Abfahrten zur Baustelle. Diese Zeiten haben damit ohne entsprechende Abrede der Vertragsparteien grundsätzlich unberücksichtigt zu bleiben .

Werden Stundenlohnarbeiten abgerechnet, kommt von Seiten des Auftraggebers nicht selten der Einwand, für ihn sei die Anzahl der abgerechneten Stunden ebensowenig nachvollziehbar wie überhaupt, warum für die konkrete Leistung ein so hoher Arbetisaufwand erforderlich gewesen sein soll. Wird mit diesem Argument die Bezahlung des Werklohns verweigert, ist ein gerichtliches Verfahren meist die logische Konsequenz.

Was aber muss in diesem Fall der Unternehmer darlegen? Der Bundesgerichtshof hat hierzu in seinem aktuellen Urteil vom 28.05.2009 (VII ZR 74/06) klarstellende Ausführungen gemacht:

„Wenn sich – was im Streitfalle vom Auftragnehmer zu beweisen wäre – der Auftraggeber verpflichtet hat, die Vertragsleistungen des Unternehmers nach Zeitaufwand zu vereinbarten Stundensätzen zu vergüten, muss bei Differenzen der Unternehmer nur darlegen und gegebenenfalls beweisen, wie viele Stunden zur Erbingung seiner Leistung angefallen sind. Ein solcher Nachweis kann beispielsweise durch die Vorlage unterzeichneter Regieberichte erfolgen. Einer Differenzierung, welche Stunden konkret für welche Arbeiten aufgewandt wurden, bedarf es nicht. Ebensowenig ist der Auftragnehmer vom Ausgangspunkt her darlegungs- und beweispflichtig dafür, dass der geleistete Stundenaufwand auch angemessen war. Hierfür liegt die Darlegungs- und Beweislast grundsätzlich beim Besteller (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 17. 04.2009, VII ZR 164/07). Dies jedenfalls dann, wenn klar ist, welche konkreten Leistungen er erbracht hat bzw. zu erbringen hatte. Üblicherweise wird sich auch dies aus der vertraglichen Abrede ergeben.“

Herausgestellt wird allerdings vom Bundesgerichtshof auch, dass es dem Unternehmer, mit dem der Besteller Abrechnung auf Regie vereinbart hat, nicht gestattet ist, unbeschränkt vergütungspflichtigen Aufwand zu betreiben. Auch bei Stundenlohnverträgen ist auf eine wirtschaftliche Betriebsführung zu achten. Wird diese Verpflichtung vom Auftragnehmer vorwerfbar verletzt, wirkt sich dies zwar nicht unmittelbar vergütungsmindernd (also etwa in der Weise, dass die Stundenlohnvergütung auf das angemessene Maß reduziert würde) aus. Vielmehr entsteht dem Auftraggeber ein Schadensersatzanspruch aus Vertragsverletzung (§ 280 Abs. 1 BGB), dessen Voraussetzungen im Streitfalle allerdings er nach allgemeinen Grundsätzen darlegen und beweisen muss.

Sie finden diesen Artikel zu dem BGH-Urteil und weitere Informationen zu den Stundenlohnverträgen in dem aktuellen Praxiswerk “VOB und BGB am Bau”.